Hypotéky od 1. októbra 2026: Čo sa mení a koho sa nové pravidlá dotknú najviac?

Od 1. októbra 2026 vstúpia na Slovensku do platnosti významné zmeny v oblasti poskytovania hypoték. Národná banka Slovenska zavádza diferencovaný prístup k financovaniu bývania. Na jednej strane chce uľahčiť cestu k prvému bývaniu mladým ľuďom, na druhej strane sprísniť podmienky pre investorov kupujúcich tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. V nasledujúcich riadkoch sa pozrieme na to, čo nové pravidlá znamenajú v praxi a aké zmeny môžu priniesť na slovenský realitný trh.

V nasledujúcich riadkoch sa pozrieme na to, čo nové pravidlá znamenajú v praxi a aké zmeny môžu priniesť na slovenský realitný trh.

90 % financovanie pre prvú hypotéku mladých do 35 rokov

Jednou z najdiskutovanejších zmien je možnosť financovania až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV) pre mladých ľudí do 35 rokov, ktorí kupujú svoje prvé bývanie a zároveň nevlastnia inú obytnú nehnuteľnosť.  

V praxi sa však často stretávam s nesprávnou interpretáciou, že každý človek, ktorý žiada o svoju prvú hypotéku, automaticky získa 90 % financovanie.

Tak to nefunguje.

Nové pravidlá znamenajú, že komerčné banky budú môcť takýmto klientom poskytnúť hypotéku do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti. To však neznamená, že ju musia poskytnúť každému.

Konečné rozhodnutie zostáva na samotnej banke.

Ak sa napríklad kupovaná nehnuteľnosť nachádza v menej likvidnej lokalite, má špecifický charakter alebo klient predstavuje zvýšené riziko z pohľadu príjmov, zamestnania či úverovej histórie, banka môže financovanie nastaviť konzervatívnejšie. Niektoré banky dokonca dlhodobo neposkytujú 90 % LTV pri rodinných domoch.

V čom je teda skutočný rozdiel oproti dnešku?

Doteraz platilo, že hypotéky s 90 % financovaním mohli tvoriť maximálne 20 % zo všetkých novoposkytnutých úverov, pričom NBS tieto limity kontrolovala na kvartálnej báze.

To v praxi vytváralo zaujímavý paradox.

Klient mohol spĺňať všetky podmienky:

• kupoval svoju prvú nehnuteľnosť,
• mal stabilný príjem,
• vyberal si kvalitnú nehnuteľnosť v dobrej lokalite,

a napriek tomu 90 % financovanie jednoducho nedostal.

Dôvod bol jednoduchý – banka už mala svoj kvartálny limit vyčerpaný.

Riešením bolo:

• osloviť inú banku, ktorá ešte kapacitu mala, avšak často za menej výhodných podmienok,
• alebo čakať na nový kvartál.

To však narážalo na realitu trhu. Rezervačné zmluvy na byty majú svoje časové limity a klient potrebuje hypotéku načerpať čo najskôr.

Nové pravidlá tento problém do veľkej miery eliminujú. Ak mladý klient spĺňa podmienky a kupuje kvalitnú nehnuteľnosť, nemusí sa už obávať, či banka práve vyčerpala svoje kvartálne limity na poskytovanie 90 % hypoték.  

Prísnejšie podmienky pre investorov

Druhou stranou rovnice je sprísnenie pravidiel pri financovaní tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti.

Po novom sa maximálne LTV znižuje na 70 %, čo znamená, že investor bude musieť disponovať minimálne 30 % vlastných zdrojov. Opatrenie by sa malo dotknúť približne 7 % všetkých novoposkytnutých hypoték.  

Podľa analytikov NBS práve investičný dopyt prispieva k rastu cien nehnuteľností a zhoršuje dostupnosť bývania pre mladé rodiny. Viac ako polovica kúpených bytov v posledných rokoch smerovala k ľuďom, ktorí už vlastnili inú nehnuteľnosť.  

Logika regulátora je pomerne jasná:

• v období ekonomického rastu investori zvyšujú dopyt a tlačia ceny nahor,
• v čase krízy sú práve oni často medzi prvými predávajúcimi, pretože v danej nehnuteľnosti nebývajú.

Cieľom opatrenia preto nie je zastaviť investovanie do nehnuteľností, ale mierne upraviť motivácie na trhu a zvýšiť dostupnosť prvého bývania.

Budú mať tieto opatrenia zásadný dopad?

Samotná NBS neočakáva dramatické dôsledky.

Predpokladá skôr mierne obmedzenie investičného dopytu a malé zlepšenie dostupnosti bývania pre mladých ľudí.  

Treba tiež pripomenúť, že niektoré banky už dnes pristupujú ku kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti konzervatívnejšie a obmedzujú napríklad maximálnu splatnosť úveru na 20 rokov.

Nové opatrenie je inšpirované nastavením, ktoré funguje aj v iných európskych krajinách.

Desaťtisíce prázdnych bytov – slovenský paradox

Jedným z argumentov NBS je aj existencia veľkého množstva neobývaných bytov.

Podľa údajov centrálnej banky sa na Slovensku nachádzajú desaťtisíce prázdnych bytov a vo veľkých mestách predstavujú viac ako 10 % bytového fondu. V Bratislave ide približne o 27-tisíc neobývaných bytov, pričom na trhu nájomného bývania sa nachádza len štyritisíc bytov.

Analytici NBS dokonca pracovali s údajmi o spotrebe energií v niektorých prémiových novostavbách, kde bolo zrejmé, že časť bytov nie je reálne využívaná ani prenajímaná.  

Nie každý investor je však rovnaký

Pri hodnotení investičného trhu je podľa môjho názoru dôležité rozlišovať dve úplne odlišné skupiny investorov.

1. Kapitáloví investori bez úveru

Prvou skupinou sú bonitní investori, ktorí kupujú nehnuteľnosti prevažne za vlastné zdroje.

Ich motiváciou je ochrana majetku pred infláciou.

Ak termínované vklady prinášajú výnos na úrovni 1 alebo 2 % ročne a ceny nehnuteľností v minulých rokoch rástli výrazne rýchlejšie, nehnuteľnosť sa prirodzene stáva formou uchovania hodnoty kapitálu.

Týmto investorom často neprekáža ani to, že byt ostáva prázdny a neprináša nájomné výnosy.

Práve tejto skupiny sa nové pravidlá prakticky nedotknú.

Ich investičné rozhodnutia sa totiž neodvíjajú od dostupnosti hypotekárneho financovania.

2. Investori financovaní hypotékou

Druhou skupinou sú investori využívajúci bankové financovanie.

Tu je situácia diametrálne odlišná.

Je veľmi nepravdepodobné, že by investor financujúci byt hypotékou nechával svoju nehnuteľnosť dlhodobo neobsadenú.

Okrem očakávaného rastu cien nehnuteľností totiž počíta aj s tým, že časť alebo celé splátky úveru bude financovať nájomca.

Takíto investori fakticky vracajú nehnuteľnosť späť na trh vo forme nájomného bývania a do určitej miery suplujú úlohu štátu v oblasti dostupného nájomného bývania.

Často zároveň:

• rekonštruujú staršie byty,
• zvyšujú štandard bývania,
• rozširujú ponuku nájomných nehnuteľností,
• investujú do lokalít, ktoré by inak stagnovali.

Aj preto bude zaujímavé sledovať, či nové opatrenia skutočne povedú k vyššej dostupnosti bývania, alebo len mierne upravia štruktúru investičného dopytu.

Záverečný pohľad

Zmeny, ktoré vstúpia do platnosti od 1. októbra 2026, predstavujú pomerne sofistikovaný pokus o presnejšie nastavenie hypotekárneho trhu.

Mladým ľuďom kupujúcim prvé bývanie môžu reálne pomôcť znížiť bariéru vstupu na trh. Na druhej strane investori financovaní hypotékou budú musieť pracovať s vyšším objemom vlastného kapitálu.  

Na výraznejšiu zmenu v dostupnosti bývania na Slovensku však zrejme nebude stačiť len toto opatrenie. Vo verejnom priestore sa už dlhšie hovorí aj o potrebe reformy stavebného zákona či úpravy dane z nehnuteľností, ktorá by rozlišovala medzi nehnuteľnosťami určenými na vlastné bývanie a tými, ktoré slúžia primárne ako investičný zámer.

Jedno je však isté: slovenský realitný trh vstupuje do novej etapy, v ktorej sa regulácia bude čoraz viac snažiť rozlišovať medzi potrebou bývania a investičným dopytom.

Zdroj titulného obrázka: Unsplash